Верховный суд разъяснил вопросы применения законодательства при оспаривании сделок с недвижимостью

Покупатели жилья рискуют потерять приобретенную недвижимость даже при наличии официальной записи в ЕГРН и оформленной ипотеки, если имущество выбыло из владения прежних владельцев помимо их воли. На такую правовую позицию Верховного суда РФ обратил внимание руководитель юридической компании «Барыкин и партнеры» Игорь Барыкин в беседе с «Газетой.Ru». Высшая судебная инстанция рассмотрела дело по спору о жилплощади, которую без согласия остальных собственников реализовал один из супругов.

Поводом для разбирательства послужил конфликт в Московской области. Мужчина продал семейную недвижимость без одобрения остальных владельцев, среди которых были несовершеннолетние дети. Новый хозяин оформил под залог этого объекта банковский кредит, но впоследствии прекратил исполнение обязательств. Финансовая организация попыталась обратить взыскание на имущество, и суды трех инстанций признали банк добросовестным залогодержателем. Однако Верховный суд отменил принятые ранее судебные акты.

«Ключевым оказался не вопрос о том, знал ли банк о нарушениях, а то, что квартира выбыла из владения сособственников помимо их воли. При таких обстоятельствах добросовестность залогодержателя не позволяет обратить взыскание на жилье. Супруг мог распорядиться своей долей, но не квартирой целиком и только с соблюдением требований закона», — объясняет Барыкин.

Сложившаяся практика показывает гражданам, что наличие выписки из государственного реестра требует дополнительной проверки юридической чистоты сделки. Перед покупкой вторичного жилья необходимо выяснить семейный статус собственника в момент приобретения недвижимости. Потребуется нотариальное согласие второго супруга либо документы, подтверждающие единоличное владение имуществом. Если объект разделен на доли, важно убедиться в соблюдении требований законодательства и получить необходимые разрешения органов опеки и попечительства при участии несовершеннолетних.

Дополнительно специалисты рекомендуют исследовать историю перехода прав на объект, проверить наличие обременений и судебных споров, а также сведения о зарегистрированных лицах. Несоблюдение мер предосторожности может повлечь риски утраты имущества и необходимость защиты прав в судебном порядке.

«Покупатель спорной квартиры рискует лишиться недвижимости и затем взыскивать деньги с продавца, что не гарантирует их реального возврата. Риски несет и банк: статус профессионального участника рынка не делает его автоматически добросовестным. Если жилье после незаконного отчуждения уже передано в залог, прежние собственники могут через суд оспорить сделку, потребовать возврата квартиры и прекращения ипотеки. Итог зависит от обстоятельств конкретного дела, поэтому обращаться за судебной защитой и добиваться принятия обеспечительных мер необходимо в установленном законом порядке», — заключает юрист.