Покупка жилья с маткапиталом грозит судом без выделения детских долей

Приобретение недвижимости, оплаченной предыдущими владельцами с помощью средств материнского капитала, может обернуться судебными разбирательствами и оспариванием сделки. Покупателям необходимо заранее проверять, получили ли несовершеннолетние положенные им доли собственности, предупредила московский адвокат Екатерина Тютюнникова.

Законодательство обязывает родителей оформлять жилье в общую долевую собственность всей семьи, если при его покупке либо закрытии ипотечного кредита привлекались государственные субсидии. Это требование закреплено в законе номер 256-ФЗ и действует автоматически, даже когда граждане не подписывали отдельного бумажного обязательства у нотариуса.

«До 2020 года Пенсионный фонд обычно требовал письменное обязательство выделить доли. Сейчас отсутствие такого документа не означает отсутствие обязанности. Если ребенок не стал собственником, нарушение сохраняется», — объясняет Тютюнникова.

Если недвижимость приобреталась в кредит, доли необходимо оформить после полного расчета с банком и снятия банковского залога, как правило, в течение полугода. Впрочем, дожидаться полной выплаты долга не обязательно: согласно постановлению Пленума Верховного суда номер 23 от 27 июня 2023 года, выделить доли детям в ипотечной квартире разрешено и без согласования с банком. В подобной ситуации все собственники становятся солидарными залогодателями наряду друг с другом.

Заверения продавца о том, что семья уже приобрела другую квартиру, сами по себе не заменяют оформление детских прав на прежнее жилье и риски не снимают. При игнорировании правил потребовать устранить нарушение либо оспорить последующую продажу могут Социальный фонд, прокуратура или сами дети через законных представителей. В худшем развитии событий компетентные органы могут инициировать процессуальную проверку по статье 159.2 Уголовного кодекса о мошенничестве при получении выплат или потребовать вернуть бюджетные средства.

Перед подписанием договора и передачей денег покупателю важно запросить расширенную выписку из ЕГРН, проверить судебные базы данных, историю погашения кредита и подтверждение направления сертификата.

«Покупать такую квартиру можно, но только после подтверждения, что права детей оформлены надлежащим образом либо нарушение устранено до сделки. Иначе покупатель рискует получить не спокойное жилье, а многолетний спор о долях и действительности договора», — заключает Тютюнникова.